Comment fonctionne la nouvelle procédure de recouvrement des charges de copropriété

La question du recouvrement des charges impayées en copropriété est sensible. Les difficultés économiques, mais aussi les conséquences des obligations exponentielles mises à la charge des copropriétés et des copropriétaires, conduisent certains copropriétaires à être en difficulté.

En cas d'impayé, le syndicat des copropriétaires doit agir en justice et chacun sait que la justice va d’un pas de sénateur peu pressé. De plus, la liste des documents à produire est longue ; la voici : 
• Fiche d’immeuble ou extrait cadastral 
• décompte des sommes dues partant de zéro sans solde antérieur 
• convocations aux assemblées générales approuvant les comptes et la dette et leurs notifications. 
• Commandement de payer ou mise en demeure 
• ventilation des charges et clés de répartition 
• appels de fonds impayés correspondant à la dette

Ce n’est pas toujours facile de satisfaire le juge surtout si la dette est ancienne ou si le syndic a changé même si un petit assouplissement semble avoir été initié par la Cour de cassation concernant les appels de fonds.

Le législateur a toujours eu pour souci d’essayer d’améliorer la situation et, ainsi une nouvelle procédure de recouvrement avait été créée en l’an 2000 prévoyant, en cas d’absence de réponse à une mise en demeure adressée au copropriétaire dans un délai de 30 jours, que l’intégralité des sommes dues au titre du budget prévisionnel devenait exigible.

Le syndicat pouvait alors agir devant le président du tribunal de grande instance dans le cadre d’une procédure dite en la forme des référés, ce qui revient à dire qu’elle en avait la forme mais la valeur d’un jugement au fond. Pour tout dire, cette procédure n’a pas été un franc succès.

Un gain de temps potentiel avec la nouvelle procédure

La loi Elan vient donc de la modifier en décidant qu’après réception d’une mise en demeure restée infructueuse pendant 30 jours pour le règlement des charges de copropriété prévues au budget prévisionnel ou au fonds travaux, l’intégralité des sommes dues et restant dues au titre du budget prévisionnel et du fonds travaux, ainsi que les sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes, seront immédiatement exigibles.

Cela peut représenter évidemment un gain de temps important dans l’hypothèse où le copropriétaire est représenté et conteste. Car la procédure en la forme des référés a la rapidité de l’action en référé mais, en revanche, le juge peut ici trancher les difficultés réelles et sérieuses, selon l’expression procédurale, lesquelles échappent habituellement à la compétence du juge des référés.

Cela en revanche n’empêchera pas que les dossiers devront être complets. Quel accueil les juges feront-ils à cette procédure ? C'est aussi une vraie question. Car elle sera développée devant le juge des référés qui ne sera peut-être pas très enthousiaste en cas d’afflux massif de dossiers nouveaux

L’avenir judiciaire le dira. Mais cet outil peut être intéressant pour les syndics de copropriété.

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