Investissement locatif : pourquoi se lancer et où investir?

En France, l’immobilier est un des placements les plus sûrs et les plus rentables à la différence d’un livret A ou d’un placement en bourse. En effet, dans la plus grande partie des villes, l’immobilier a tendance à prendre de la valeur avec les années ou à stagner mais rarement à se dévaloriser. De nombreux dispositifs comme le dispositif Pinel ou Censi-Bouvard contribue à rendre l’investissement locatif toujours attractif malgré une volonté politique de réorienter l’investissement vers les entreprises.

Rapide panorama des dispositifs en 2019
- Dispositif Pinel : défiscalisation sur l’investissement dans un logement neuf ou remis en état pour atteindre les conditions techniques d’éligibilité au neuf. 
- Dispositif Censi-Bouvard : défiscalisation sur l’investissement dans un logement neuf en résidence meublée. 
- Dispositif Denormandie : défiscalisation pour la rénovation d’un logement dans un quartier ancien dégradé. 
- Dispositif Malraux : défiscalisation de la restauration d’un logement dans un centre-ville historique.

En plus d’une fiscalité avantageuse, d’autres avantages viennent s’ajouter comme la plus-value à la revente ou encore la stabilité du marché locatif avec la GLI (Garanties Loyers Impayés) qui évite les mauvaises surprises et permet de gérer l’imprévu. La pierre offre également un avantage unique : celui de se financer à crédit ! En ce moment, les taux bas permettent un financement par les banques et en fonction des profils et des situations il est possible de bénéficier d’un crédit à 110% !

Le pendant de ses nombreux avantages réside dans la loi Elan instaurée le 1er janvier 2019. Celle-ci prévoit de laisser le choix aux villes et aux métropoles de limiter les valeurs locatives pratiquées sur leur territoire. Si les petites surfaces peuvent paraître attrayantes au premier abord car elles génèrent plus rapidement un meilleur rendement locatif au mètre carré et sont très demandées, notamment en ville étudiante, il reste que le risque est plus élevé avec des changements plus fréquents de locataires, frais de remise en état, vacance locative, etc. Privilégiez un logement plus grand qui puisse être loué en colocation, à une famille ou pendant les périodes estivales est plus sûr.

Quelle ville pour quel investissement locatif ?

Bien choisir la ville est le critère numéro 1 d’un bon investissement locatif. De nombreuses villes ont vu une inflation nette des prix sur l’année 2017-2018, ce qui a parfois eu un impact sur les rendements. Selon le baromètre LPI-SeLoger.com, les prix ont augmenté de 3,7% en 2018. Bordeaux et Nantes ont été les victimes de cette inflation dû notamment à l’engouement fort de la population parisienne pour ces villes.

Mais certaines villes tirent leur épingle du jeu avec des rendement locatifs très attractifs. On peut ici citer Lille, Marseille, Toulouse, Montpellier ou encore Angers qui connaît une forte demande. Ces villes allient attractivité économique mais aussi qualité de vie, deux éléments très plébiscités par les locataires qui font le choix d'un changement de ville. L’arrivée d’une nouvelle population plus jeune et dynamique permet également à ces villes de redorer leur image et d’être source d’opportunités pour les entreprises.

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